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CONTRATO DE COMPRAVENTA / ARRAS PENITENCIALES

 

Una de las operaciones más comunes del tráfico inmobiliario consiste en la compra o adquisición de un inmueble (vgr., la adquisición de nuestra primera vivienda).

 

También es ciertamente común la suscripción de un contrato privado, “preparatorio” de la futura adquisición. Dichos contratos suelen denominarse “contrato de señal”, incluso (y en ocasiones mal llamado) “contrato de arras”. En dicho momento, normalmente, la parte compradora realiza un pago en concepto de señal, para afianzar o garantizar la futura adquisición.

 

Nuestra amplia experiencia en este campo nos permite afirmar que este tipo de operaciones son fuente importante de conflictos entre las partes, consecuencia -en ocasiones- del desconocimiento de lo que se está firmado y de su trascendencia jurídica, unido -también en ocasiones- a la mala fe de alguna de las partes contratantes.

 

Pero, ¿qué es un contrato privado de compraventa?, ¿y un contrato de arras?, ¿puedo negarme a vender el inmueble comprometido?, ¿es obligatorio elevar a público el contrato?…

 

El contrato de compraventa es un contrato consensual que se perfecciona por el mero consentimiento. Es decir, en el momento que existe acuerdo respecto de la cosa y el precio, el contrato es perfecto y, por tanto, fuente de derechos y obligaciones entre las partes. Pero esto no quiere decir que la propiedad se transmite a partir de dicho perfeccionamiento, pues para que el comprador adquiera la propiedad, la compraventa debe consumarse, y dicho momento coincide con la entrega de la posesión del inmueble (teoría del título y del modo).

 

Es decir, para transmitir la propiedad, será necesario que existe un título (un contrato) y un traspaso posesorio (traditio) de la cosa. Dicho traspaso posesorio suele realizarse en un momento posterior al de la suscripción del contrato, y suele hacerse coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (el otorgamiento de escritura pública equivale a traspaso posesorio, salvo que se diga expresamente lo contrario… es la llamada “traditio instrumental”), momento en que la parte compradora -normalmente- paga el precio íntegramente.

Además, en esa primera fase de perfección del contrato (título), se pueden distinguir distintos tipos de contratos y, por tanto, distintas fuentes de obligaciones para las partes. Los contratos preparatorios que normalmente firmamos son auténticos contratos de compraventa en firme (a falta del segundo elemento, la traditio, que supondrá la consumación y por tanto el traspaso del dominio). Ello implica que la parte compradora estará obligada a pagar el precio y la parte vendedora a entregar el inmueble. Incluso puede ocurrir que dichos elementos coincidan en este momento “previo”, y que la parte compradora adquiera la propiedad mediante la suscripción del contrato privado (se firma el contrato -título- y se le traslada la posesión del inmueble -traditio- … por ejemplo se le entregan las llaves, o el comprador es arrendatario del inmueble y por tanto poseedor del mismo). Y es que la escritura pública (lo que comúnmente denominados “acudir al notario”) no es requisito esencial e indispensable para adquirir la propiedad de un inmueble… de hecho la elevación a público no es requisito sustancial para la adquisición del dominio, es una forma más, pero no la única.

 

Frente a los contratos de compraventa en firme, tenemos una modalidad (haciendo una clasificación restringida a las operaciones más habituales), que es la compraventa con arras penitenciales (los denominados “contratos de arras”). Los citados “contratos de arras” no son más que contratos de compraventa, con la salvedad de que las partes -cualquiera de ellas- tienen la facultad de poder desistir anticipadamente del contrato, con las penalizaciones que establece el Código Civil (si desiste el vendedor, tendrá que devolver las cantidades entregadas por duplicado, y si desiste el comprador, perderá lo entregado). Es una compraventa, es decir, existen obligaciones para ambas partes -vendedor entregar la cosa y comprador pagar el precio-, pero a diferencia de la compraventa en firme (donde las partes están obligados a cumplir lo que le incumbe, y si no lo hacen, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento o resolver el contrato, en ambos casos con derecho a una indemnización por los daños y perjuicios sufridos), en las compraventas con arras penitenciales cualquiera de las partes podrá desistir del cumplimiento de su obligación, quedando por tanto liberado de dicho cumplimiento, con la única penalización de perder las cantidades entregadas (si es el comprador), o devolverlas por duplicado (si es el vendedor el que desiste).

 

Estos elementos, que hemos expuesto de modo sucinto, son trascendentales para comprender la transcendencia de los contratos privados que se firman en el tráfico jurídico-inmobiliario.

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